Правозащитник Юрий Соколовский продолжает рассказывать, как распорядиться недвижимостью, если нет желания оставлять жилье в наследство.

— Получил вопрос по «дружественной» покупке — то есть покупке недвижимости по цене ниже рыночной, — пишет в своем аккаунте в соцсетях Соколовский. — Согласно статье 2015 Гражданского закона, цена сделки не обязательно должна отражать рыночную стоимость предмета продажи.

Однако здесь есть несколько аспектов, на которые хочу обратить внимание.

Первое: иногда с помощью «дружественной» покупки пытаются обойти неотклоняемых наследников. Формально это договор отчуждения, и наследники не могут выдвигать претензии. Однако в той же 2015 статье закона сказано: если плата назначена для «отвода глаз», то это уже не продажа, а дарение с соответствующими последствиями. Поэтому существует вероятность, что обойденный наследник может просить суд признать договор купли-продажи по дружественной цене дарением, а следовательно — требовать из нее свою часть.

Второе: иногда этот инструмент используют для ухода от требований кредиторов. Однако судебная практика показывает, что если такая покупка происходит между близкими родственниками, то эта сделка может быть оспорена кредиторами и либо отменена, либо суд признает ее подарком, а следовательно, признает право кредитора на взыскание с этого имущества.

Третье: надо учитывать, что несмотря на то, что цена может быть ниже рыночной и ниже кадастровой, государственная пошлина взимается исходя из кадастровой стоимости (если покупная цена ниже кадастровой).

Четвертое: напомню, что если продажа происходит между супругами, родителями, братьями и сестрами, внуками или бабушками и дедушками, то пошлина при продаже составляет не 1,5%, а 0,5%.

Пятое: продажа предусматривает соблюдение формальной стороны сделки. Например, перечисление денег со счета на счет. «Дружественная» цена незнакомым людям тоже должна иметь свое обоснование, если эту сделку кто-то обжалует как заинтересованное лицо. Если недвижимость продается, например, в 10 раз ниже рыночной цены малознакому человеку, то такой щедрости тоже должно быть какое-то объяснение. Иначе сделка тоже может быть признана дарением — с тяжелыми налоговыми и другими последствиями.

Шестое: нужно учитывать, что покупка за очень низкую цену — это цена приобретения. Если потом придется продавать недвижимость и не будет предусмотренных в законе освобождений от уплаты налога, то придется заплатить большой налог на прирост капитала.

Седьмое: совершенно неразумно продавать по «дружественной» цене долю в совместной собственности третьим лицам. У других совладельцев есть законное право первой руки на покупку продаваемой доли, и реализовать его они могут по этой же «дружественной» (заниженной) цене, указанной в договоре.

Есть еще ряд специфических моментов, но я назвал самые распространенные. Так что продажа по «дружественной» цене как инструмент существует и может быть использована в некоторых случаях, но нужно очень внимательно просчитывать все возможные последствия, — заключает Юрий Соколовский.