Юрист и правозащитник Юрий Соколовский объясняет, как правильно защитить свои права при сделках с недвижимостью.

— Хочу обратить ваше внимание на один полезный инструмент, который нам дает Гражданский закон. При заключении договоров можно устанавливать персональный сервитут — квартирное право (Dzīvokļa tiesība).

Это право пользования собственностью, принадлежащей другому лицу. Классический вариант — когда при заключении договора дарения даритель оговаривает за собой право пожизненного проживания в подаренной и уже не принадлежащей ему квартире. Такое право записывается в Земельную книгу и обязательно к соблюдению не только для одаряемого, но и для всех, в чьей собственности окажется квартира или дом.

Персональный сервитут — квартирное право — может быть использован не только при заключении договора дарения, но и, например, при заключении договора купли-продажи, а также устанавливаться завещанием или договором наследования.

Например, один из супругов завещает квартиру своим детям, но оговаривает, что супруга имеет право пожизненного проживания в этой квартире. Дети, принимая наследство, принимают и выдвинутое условие. В итоге дети становятся собственниками, а супруга сохраняет право пожизненного пользования.

Другой пример: человек продает квартиру с условием, что сохраняет право пожизненного проживания в ней. Он может получить часть рыночной стоимости квартиры и остаться проживать в ней до конца жизни. Продавец получает деньги и пожизненное право пользования квартирой, а покупатель приобретает право собственности.

Варианты могут быть разными. Право проживания не обязательно должно устанавливаться до конца жизни. Оно может быть ограничено определенным сроком или действовать до наступления какого-либо события, например, совершеннолетия ребенка и тому подобного.

У пользователя недвижимости есть широкие права, и собственник не может его выселить.

Персональный сервитут может быть прекращен лишь в случаях, оговоренных законом:
• сам человек может отказаться от своего права;
• когда человек, имеющий право пользования, сам приобретает эту недвижимость;
• если сама недвижимость прекращает существование, например сгорает;
• при наступлении срока действия сервитута или события, после которого он должен закончиться;
• при истечении срока давности — например, если человек, имеющий право пользования недвижимостью, в течение 10 лет без уважительных причин так и не воспользовался этим правом;
• если человек, которому предоставлен персональный сервитут, умирает.

У пользователя есть обязанность покрывать необходимые расходы по содержанию недвижимости. При этом если этот человек не соблюдает эти обязанности, это не является основанием для прекращения персонального сервитута, однако у собственника есть право взыскать убытки.

Еще несколько моментов:

— такой сервитут может быть установлен в пользу нескольких лиц.
— Пользователь не может существенно перепланировать или изменять объект недвижимости без разрешения собственника, а если он это сделал, собственник вправе требовать восстановления прежнего состояния объекта.

Иными словами, персональные сервитуты существенно расширяют возможности распоряжения своей собственностью.